Купля продажа квартир в россии

Как избежать 30%-ый налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Реальный случай из жизни. В июне 2011 года пришла ко мне женщина. Ее двоюродный брат в 1991 году уехал работать в Германию, где успешно трудится и живет в настоящее время. Его квартиру, доставшуюся от известных в РФ и за рубежом родителей, она многие годы сдавала.

Квартира большая и дорогая – 280 кв.м.

на Арбате. В 2010 г. брат решил продать квартиру и прислал ей доверенность, заверенную в посольстве. Сестра самостоятельно нашла покупателей и продала квартиру, указав полную стоимость 3500000$. А спустя некоторое время, получила письма из налоговой инспекции и ужаснулась!

Чтобы Вы не попали в аналогичную историю, постараюсь ответить на самые распространенные вопросы, связанные с налогами на недвижимость для нерезидентов. Ответ: НДФЛ облагаются доходы, полученные налоговыми резидентами и нерезидентами от источников в РФ, в том числе от реализации недвижимого имущества, например, квартиры или доли в ней.

Перечень доходов, не подлежащих обложению НДФЛ, определен в ст.217 НК РФ. П.17.1 указанной статьи к таким доходам относит те, что получают налоговые резиденты РФ с продажи квартиры и доли в ней, если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика — три и более года.

Данная норма действует с 1 января 2010 года (п.2ст.6 ФЗ от 19.07.2009 N 202-Ф3) и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года (п.4ст.5 ФЗ от 27.12.2009 N368 Ф3). Следовательно, НДФЛ не облагаются только доходы резидентов от продажи квартиры, находящиеся в собственности более трех лет, нерезиденты в данном случае не освобождаются от уплаты налога.

Согласно п.2 ст.207 НК РФ в целях обложения НДФЛ к налоговым резидентам относятся физические лица, фактически находившиеся в РФ не менее 183 календарных дней (шесть месяцев) в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом период нахождения физического лица в Российской Федерации не должен прерываться на периоды выезда за пределы страны для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Эти данные подтверждаются соответствующими пометками в паспорте о пересечении границы.

И, следовательно, все другие физические лица являются нерезидентами. Таким образом получается, что статус налогоплательщика зависит от количества календарных дней, которые он фактически находился на территории РФ, а не от гражданства. А при определении статуса резидента принято брать период – 12 месяцев, предшествующих дате получения им дохода, чаще всего такой датой является день заключения договора купли-продажи.

Там, где российское и иностранное законодательство пересекаются, вступают в силу международные договоры.

Приоритет положений международных договоров РФ, касающихся налогообложения и сборов, над нормами российского налогового законодательства закреплен статьей 7 части 1 НК РФ. В настоящее время РФ заключены, ратифицированы и действуют несколько десятков международных договоров с иностранными государствами об избежании двойного налогообложения (преимущественно в форме Конвенций и Соглашений). Согласно этим договорам капитал, представленный недвижимым имуществом, которое принадлежит лицу с постоянным местопребыванием в одном Договаривающимся государстве и находится в другом договаривающимся государстве, может облагаться налогом в этом другом Государстве.

Кроме того, международным договором разрешается произвести зачет налога, уплаченного в одном договаривающимся государстве, в счет налога, уплачиваемого в другом – в государстве места пребывания. Так что, не заплатив этот налог в России, налогоплательщику все же не удастся избежать его оплаты вовсе.

Во-первых, превратиться в резидента страны, то есть прожить в России 183 дня до заключения договора о купли-продажи. Вариант не очень удобен, поскольку придется сменить место работы или учебы, не говоря уже о месте жительства. Во-вторых, подарить свою квартиру близким родственникам, которые в будущем, пользуясь преимуществами резидента, смогут продать эту недвижимость.

В этом случае, если не подождать трех лет, то придется платить налог, по ставке в 13%. Однако в РФ в данное время еще нет никаких запрещений по поводу указания в договоре купли-продажи недвижимости суммы до 1000000 руб. В-третьих, изучив Конвенции и Соглашения касающиеся вопросов избежания двойного налогообложения, и поняв, что ставка налога в стране пребывания ниже 30-ти %, заплатить этот налог там, где Вы являетесь налоговым резидентом.

И напоследок: если Вы имеете гражданство РФ и планируете надолго покинуть территорию РФ, то не откладывайте вопросы продажи недвижимости на потом, это очень дорого может Вам стоить!