Расчеты по аренде в день возврата имущества

Расчеты по аренде в день возврата имущества

Итак, согласно ГК РФ предметом аренды может быть любой объект недвижимости. При этом есть выбор: заключить договор аренды только на нежилое помещение, либо заключить договор аренды имущественного комплекса, который Вы планируете использовать для получения прибыли. Такими имущественными комплексами могут быть торговые помещения, офисы (со всей необходимой инфраструктурой), развлекательные комплексы, склады и многое другое. Очевидно, что при выборе вида заключаемого договора необходимо руководствоваться целями бизнеса.

Так, если помещение, которое Вы хотите арендовать планируется использовать исключительно в качестве офиса, Вам проще не брать на себя дополнительных обязательств, а заключить договор аренды помещения под офис, в состав арендных платежей, при этом включив необходимые Вам расходы. В любом случае, если Вы хотите арендовать помещение под магазин, офис или склад, Вам необходимо будет заключить договор коммерческой аренды . основные особенности которого мы рассмотрим ниже.

Во-первых, необходимо удостовериться в том, что арендодатель является собственником данной недвижимости, а также убедиться в том, что представленные документы относятся именно к той недвижимости, которую Вы собираетесь арендовать. Для этого потребуйте у арендодателя документы (подлинники), подтверждающие право распоряжения этим имуществом.

Отказ от предоставления таких документов может означать, что на эту недвижимость наложен арест, она находится под залогом или в ином обременении и у этого лица нет никаких прав на то, чтобы распоряжаться ею. Имеет смысл дополнительно запросить самостоятельно или у собственника выписку из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы проверить актуальность на текущий момент предоставленной собственником информации.

Во-вторых, необходимо проверить полномочия лица на заключение сделки. Необходимо удостовериться, что лицо, представляющее арендодателя (генеральный директор, иной единоличный исполнительный орган или подписант по доверенности) имеет право подписывать договор. Для этого Вам нужно будет попросить Устав (или выписку из устава), в котором должны быть отражены полномочия предполагаемого подписанта при заключении договора аренды, или доверенность.

При этом в случае наличия подписанта по доверенности, обратите внимание на то, что единоличный исполнительный орган (генеральный директор и т.д.) не может передать по доверенности полномочия в большем объеме, чем обладает сам.

Обязательным условием заключения договора аренды коммерческой недвижимости является размер арендной платы. Если в договоре отсутствует условие о таком размере, то договор считается незаключенным.

При этом расчет с арендодателем Вы можете осуществлять как с помощью денег, так и с помощью другого имущества.

Также допускается производить расчет в виде продукции и доходов от использования арендованного имущества или в виде каких-либо услуг самого арендатора.

Размер арендной платы может изменяться в сроки, установленные в договоре, но не чаще одного раза в год.

Также вы можете предусмотреть максимальный размер такого увеличения в процентном соотношении к размеру арендной платы, что, безусловно, будет удобно для планирования расходов Вашего бизнеса.

При этом важно помнить, что закон позволяет Вам, как арендатору, в ряде случае настаивать на пересмотре и уменьшении арендной платы.

Так, закон однозначно выделяет

«существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды»

(ст.

451 ГК РФ). Такими изменениями могут быть как появление независящих от воли сторон препятствий в пользовании объектом аренды (актуально для бизнеса, нацеленного на обслуживание клиентов при их присутствии), так и уменьшение объективной коммерческой стоимости (полезности) помещения и/или изменений логистики в месте нахождения объекта аренды, влияющее на прибыльность бизнеса. Помимо этого, уменьшения арендной платы Вы можете требовать и в случае ухудшения характеристик помещения, за которые несет ответственность арендодатель. Важным пунктом любого договора аренды является условие о распределении расходов на содержание арендованного имущества.

По общему правилу арендатор оплачивает расходы на текущий ремонт и содержание арендованного здания. Сюда входят коммунальные платежи, расходы на уборку и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, расходы на телекоммуникации и т.д.

Арендодатель осуществляет лишь капитальный ремонт.

Бывают ситуации, когда сложно определить к какому «виду» ремонта относятся те или иные работы, и кто их должен оплачивать. Поэтому рекомендуем Вам как можно подробнее указывать в договоре кто и какие расходы должен оплачивать. Теперь, когда все «бумажные» формальности Вы учли, можно «принимать» само помещение, так как именно с этого дня и начинает «работать» договор, а у Вас и арендодателя появляются права и обязанности.