Возможна ли продажа арендованного земельного участка

Аренда земельного участка под строительство: надолго ли?

Исключений из этого правила немного. Например, в аренду без торгов земельные участки могут получить юридические лица для завершения строительства объекта незавершенного строительства, или для строительства объектов социально-культурного назначения или масштабных инвестиционных проектов… В связи с ужесточением законодательства в области строительства, прежде, чем вы серьезно задумаетесь о приобретении земельного участка для целей строительства в аренду на торгах .

мы предлагаем обратить внимание на ряд факторов, которые будут играть существенную роль в реализации Ваших последующих планов.

Рассмотрим их. Такие участки возможно приобрести двумя путями: приобрести право аренды на аукционе; получить землю в аренду без аукциона через Инвестиционный совет или Инвестиционную комиссию. Последний вариант распространяется не на все земельные участки и не на всех юридических лиц. Он относится только к тем организациям, которые, например:

  1. получают землю для комплексного освоения территории;
  2. хотят получить земельный участок для сельскохозяйственного производства;
  3. имеют в собственности здания и сооружения, расположенные на земельном участке.

Что Вы получаете.

Независимо от способа получения земельного участка, Вы в любом случае приобретете лишь возможность краткосрочной аренды. За этот период времени земельный участок необходимо «освоить», то есть построить на нем тот объект, для возведения которого участок, собственно, и предоставлялся.

Примерные сроки аренды следующие: к моменту истечения срока аренды сохраняются основания для предоставления такого участка без торгов.

Но даже если вы или ваша компания подпадаете под «исключения», следует помнить, что продление договора аренды — это право, а не обязанность собственника земли, коим является муниципалитет, субъект федерации, или Правительство РФ. Юридическое лицо выиграло право аренды (на торгах) земельного участка под строительство жилых многоквартирных домов. Был заключен договор аренды земельного участка на 3 года.

По целому ряду причин в этот срок строительство начато не было. Однако в земельный участок уже были сделаны довольно крупные инвестиции, а именно: разработан проект застройки, проведены необходимые согласования проектной документации, сделана государственная экспертиза проекта, укреплен грунт на земельном участке, за границы участка вынесена высоковольтная линия электропередач, — все эти действия подразумевают затраты в миллионы рублей. Примерно за полгода до окончания срока действия договора аренды, юридическое лицо подает в районную Администрацию ходатайство (письмо) о продлении срока договора аренды с указанием причин, почему именно земельный участок не был «освоен» в срок.

Предварительные переговоры с представителями районной администрации говорят о готовности последней такой договор продлить.

Юридическое лицо продолжает тратить деньги на этот проект. Итог – за 2 месяца до окончания срока действия договора аренды, Юридическое лицо получает уведомление от собственника земельного участка – органа муниципальной власти,- что последний пользуется своим правом, предусмотренным договором аренды и расторгает тот самый договор в одностороннем порядке, о чем и уведомляет арендатора. Собственно, это все. Никакие последующие переговоры к положительному результату, то есть возможности продления договора аренды не привели.

Рекомендуем прочесть:  Как написать устав

На вопрос о том, законны ли такие действия муниципальной власти, отвечаем – абсолютно законны. В настоящее время мы готовим документы для судебного процесса, связанного с компенсацией затрат, понесенных в связи с реализацией этого проекта. Однако это ни в коей мере не поможет вернуть этот участок арендатору.

Миф № 2. Аренда – это дешево. Уже нет. Цена аренды будет определяться на торгах, проводимых в электронной форме. Причем, именно цена и является основным и решающим фактором для определния победителя торгов.

Поэтому о дешевизне более говорить не приходится. Все зависит от привлекательности конкретного участка с точки зрения других потенциальных застройщиков.

Миф № 3. Все эти «страшилки» касаются только «мелких» компаний, я давно занимаюсь строительством, имею прекрасные отношения с органами власти и мне такое не грозит.

Не исключаем. Однако за первый квартал 2015 года мы столкнулись, как минимум, с тремя такими случаями, которые затронули весьма крупные компании. Эти компании давно работают в сфере строительства и «осваивают» весьма крупные земельные участки. Тем не менее, предыдущий опыт и отличные отношения с представителями государственной и муниципальной власти не помогли им оказаться в ситуации, когда они могут надеяться, как максимум, только на возврат вложенных инвестиций, в результате весьма сложных и затяжных судебных процессов, но не на продолжение строительства на выбранных земельных участках.

Миф №4. Главное начать строительство – и земля уже никуда от меня не денется. Реальность – очень даже денется, и земля и объект незавершенного строительства.

Дело в том, что теперь Гражданский Кодекс РФ в части, касающейся прав на объекты незавершенного строительства, также действует в новой редакции. Итак, читаем внимательно ст.235 и ст.

239.1. Согласно новой редакции пп. 3.1 пункта 2 ст. 235 ГК РФ возможно принудительное изъятие ОНС у его собственника в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Эта норма напрямую затрагивает интересы застройщиков, которые осуществляют строительство на арендованных земельных участках. Порядок такого изъятия установлен новым пунктом 239.1 ГК РФ. Отчуждение осуществляется в форме продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Однако для того, чтобы начать серьезно волноваться по поводу того, что ваш объект незавершенного строительства могут продать, необходимо, чтобы вы удовлетворяли следующим условиям:

  1. земельный участок был предоставлен застройщику по результатам аукциона;
  2. строительство объекта не завершено к моменту прекращения договора аренды земельного участка, на котором такой объект возведен;
  3. нарушение срока строительства объекта не связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Последний момент очень важен. Наш опыт показывает. что абсолютное большинство проволочек, приводящих к нарушениям сроков строительства, связаны, как раз с действиями, а чаще бездействиями органов государственной и/или муниципальной власти, а также ресурсоснабжающих организаций.

Однако для того, чтобы в случае необходимости иметь возмложность защитить свои права, настоятельно советуем тщательно документировать ВСЕ, то есть совсем все шаги и переговоры, ведущиеся с указанными органами и организациями. Представьте, что вы уже готовитесь к суду, и на любой потенциальный вопрос судьи из серии – обращались ли, куда и когда, обращали ли внимание администрации…, когда и когда, сколько ждали и почему ждали…, — вы должны иметь на руках документ (письмо, заявку, обращение и т.д.), подтверждающее, что да пытались, да обращались, да неоднократно писали… И важно это потому, что р ешение об отчуждении объекта незавершенного строительства вправе принять только суд.

Поэтому так важно в случае необходимости быть готовым к тому, чтобы решительно биться в суде за свои инвестиции.

Обращаем также внимание на то, что закон позволяет застройщику однократно продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, если орган власти не подал своевременно судебный иск об изъятии объекта незавершенного строительства, суд отклонил такой иск, или объект не был продан с публичных торгов. Следовательно, если вы понимаете, что завершить строительство до окончания срока аренды не успеваете, мы советуем регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и готовиться к суду.

Резюме. Невзирая на все возможные сложности, серьезные инвесторы все равно будут продолжать строительство.

Всем остальным стоит подумать и рационально взвесить свои силы и возможности. ПОЛУЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В АРЕНДУ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО – это больше не увлекательная забава, не игра в Наполеона (главное ввязаться в бой, а там посмотрим) – это серьезные временные и финансовые вложения, а также серьезные риски.